On yıl, bir yıl, sonrası rezerv
Bir binanın büyük onarım maliyeti üç pencereye bölünüyor: geliştiricinin 10 yıllık yapısal ve 1 yıllık tesisat sorumluluğu, ikisi dolunca da rezerv.
10 / 1 yıl
Yeni teslim edilmiş bir dairede bozulan bir şeyin faturasını kimin ödeyeceği, çoğu zaman kimin haklı olduğuyla değil takvimle belirleniyor. Ortak mülkiyet düzenlemesi iki süre tanımlıyor; bu iki süre dolduktan sonra devreye giren üçüncü bir şey var, o da rezerv.
İki süre
Ortak mülkiyet kanununun geliştirici sorumluluğunu düzenleyen maddesi iki ayrı pencere kuruyor:
| Neyi kapsıyor | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Yapısal kısımlardaki kusurlar | 10 yıl | proje tamamlama belgesinin alınması |
| Kusurlu tesisatın onarımı ya da değişimi | 1 yıl | dairenin malike teslimi |
İkinci satırın kapsamı metinde sayılmış: mekanik ve elektrik işleri, sıhhi tesisat ve kanalizasyon tesisatı ve benzerleri. Malik daireyi herhangi bir sebeple teslim almaktan kaçınıyorsa, bir yıllık süre teslim tarihinden değil tamamlama belgesinin alındığı tarihten işlemeye başlıyor — yani teslimi geciktirmek süreyi uzatmıyor.
Bu iki pencerenin bir de sözleşmeye kapalı tarafı var: kanunun yürürlüğe girmesinden sonra yapılan ve bu maddeye herhangi bir biçimde aykırı düşen anlaşma hükümsüz sayılıyor. Satış sözleşmesinde “geliştirici teslimden sonra sorumlu değildir” cümlesi bulunması, o cümlenin geçerli olduğu anlamına gelmiyor. Hükümler 2019 tarihli 6 sayılı kanunun 40. maddesinde; 14 Eylül 2026’da Dubai Mevzuat Portalı’ndan okundu.
Üçüncü pencere
Bir yıl dolduğunda tesisat, on yıl dolduğunda yapı, malik topluluğunun üzerinde kalıyor. Asansör, jeneratör, soğutma santrali, çatı yalıtımı, yangın sistemi — hepsinin bir ömrü var ve yenilenmeleri çoğu zaman geliştiricinin sorumluluğu bittikten sonraya düşüyor. Bunların yenilenmesi için toplanan pay, hizmet bedelinin içindeki rezerv kalemi.
Aradaki ilişki tek yönlü: rezerv sağlamsa, on birinci yılda çıkan bir masraf bütçe içinde kalır; rezerv zayıfsa aynı masraf maliklerden ek çağrı olarak istenir.
İkinci el alan neyi devralıyor
İlanda binanın yaşı yazar, rezervin bakiyesi yazmaz. Oysa on iki yaşındaki bir binada iki daire aynı fiyata satılıyorsa, ikisinin arkasındaki bina aynı durumda olmayabilir: birinde rezerv on iki yıl boyunca düzenli beslenmiş, diğerinde bütçe her yıl aşağı çekilerek hizmet bedeli “rekabetçi” tutulmuş olabilir.
Düşük hizmet bedeli, alıcı için her zaman iyi haber değil. Kalemin içinde rezervin ne kadar yer tuttuğu sorulmadan, düşüklüğün sebebi anlaşılmıyor.