Rezerv: RERA onayı olmadan harcanamayan pay
Hizmet bedelinin içinde toplanan rezerv, ayrı bir hesapta duruyor ve kritik acil durum dışında RERA onayı olmadan kullanılamıyor. Yetmediğinde ne olduğu ayrı bir madde.
2 hesap
Ödenen hizmet bedelinin tamamı o yıl harcanmıyor. İçindeki bir pay, harcanmak için değil birikmek için toplanıyor: rezerv. Faturada tek satır olarak görünen bu kalem, hukuken diğerlerinden ayrı bir yerde tutuluyor — ayrı bir banka hesabında.
Ayrı hesap
Ortak mülkiyet düzenlemesi, yönetim biriminin her ortak mülkiyetli taşınmaz için bir hizmet bedeli hesabı açmasını ve tahsil ettiği bedeli yedi iş günü içinde bu hesaba yatırmasını istiyor. Hesaptaki paranın nereye harcanabileceği de sayılı: temizlik, güvenlik, ortak alanların işletme ve bakımı, sigorta primi, denetim ücreti, yönetim şirketi ücreti ve devamı — on kalem.
Bu on kalem, hizmet bedelinin yedi başlığıyla karıştırılmamalı. Yedi başlık DLD’nin bedeli faturada gruplama biçimi; on kalem ise kanunun hesaptaki paranın hangi amaçlarla kullanılabileceğini saydığı liste. İkisi aynı parayı iki ayrı açıdan anlatıyor.
Sekizinci kalem diğerlerinden farklı. Metin şöyle diyor: acil harcamaları karşılamak ya da ortak alanlardaki ekipman ve cihazları yenilemek için nakit rezerv oluşturmak; ve bu rezervin hizmet bedeli hesabından ayrı bir hesapta tutulması, kritik acil durumlar dışında RERA’nın onayı alınmadan hiçbir amaçla kullanılmaması gerekiyor.
Buradaki iki koşul birlikte okunmalı. Ayrı hesap, paranın yıl içindeki işletme giderine karışmamasını sağlıyor. Onay şartı ise rezervin yönetim şirketinin takdirine bırakılmadığı anlamına geliyor: rezerv RERA onayıyla harcanabiliyor, onaysız harcama ise yalnız kritik bir acil durumda mümkün.
Alacaklılar bakımından da bir hüküm var: hizmet bedeli hesabındaki tutarlar, hiçbir sebeple yönetim biriminin alacaklıları lehine haczedilemiyor.
Yetmezse ne oluyor
Uzaktan sahip için asıl madde bu. Düzenleme, rezervin acil harcamaları karşılamaya yetmediği hâli ayrıca yazıyor: bu durumda DLD, RERA’nın ön onayını almak kaydıyla, malikleri bu harcamaları karşılamaya çağırabiliyor.
Yani yıllık hizmet bedeli, bir malikin o bina için ödeyebileceği tutarın tavanı değil. Yılın ortasında, bütçe dışı bir çağrı gelebilir ve bunun dayanağı sözleşme değil, düzenlemenin kendisi. Ödememe seçeneği de kapalı: malik, onaylı hizmet bedelini ödemekten kaçınamıyor ve ödemekten kurtulmak için ortak alanlardaki payından feragat edemiyor. Bedelin onay zinciri ve şikâyet yolu onaylanmamış hizmet bedeli istenirse yazısında.
Sorulacak iki şey
Bir daire alınmadan önce yönetim şirketine sorulabilecek iki somut soru var:
- Bu binanın rezerv hesabının bakiyesi ne kadar?
- Son üç yılda rezervden harcama yapıldı mı, yapıldıysa hangi onayla?
İkinci sorunun cevabı yoksa, birinci sorunun cevabı da tek başına bir şey söylemez.
Bu yazıdaki hükümler Dubai Mevzuat Portalı’ndaki 2019 tarihli 6 sayılı ortak mülkiyet kanunundan 14 Eylül 2026’da okundu; madde 27, 28 ve 30.